Вопросы содержания и эксплуатации жилого фонда являются важными не только для государства, но и для рядовых граждан — собственников квартир в многоквартирных жилых домах. Для более эффективного
и рационального решения подобных вопросов законодательство Республики Беларусь предусматривает такой правовой инструмент, как товарищество собственников жилья (далее — Товарищество собственников, ТС).
Общие положения Товарищество собственников представляет собой некоммерческую организацию, через которую можно осуществлять управление недвижимым имуществом совместного домовладения.
В свою очередь, совместное домовладение представляет собой правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. Эта норма закреплена в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон). Согласно ч. 1 ст. 6 этого нормативного акта совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. Порядок создания и деятельности товарищества собственников регулируется главой 4 Закона (ст. 20–29).
Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом и его уставом.
Поскольку ТС является некоммерческой организацией, то оно не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и ее распределение между своими участниками.
Способ управления многоквартирным жилым домом через Товарищество собственников имеет ряд преимуществ, в частности:
• через ТС все заинтересованные собственники квартир жилого дома могут участвовать в принятии решений по вопросам управления общим имуществом* в многоквартирном доме (члены ТС имеют право участвовать в деятельности товарищества в порядке, определяемом Уставом и договором о создании товарищества собственников, избирать и быть избранными в органы управления и контрольные органы товарищества);
• ТС отвечает перед собственниками квартир за надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;
• платежи собственников квартир поступают на счет ТС, имеют строго целевое назначение, расходуются на нужды конкретного жилого дома; расходование средств со счета ТС контролируется непосредственно его участниками.
В частности, члены ТС имеют право получать информацию о деятельности товарищества и его правления, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией;
• для ТС налог на недвижимость устанавливается по льготной ставке в размере 0,1%, что предусмотрено ч. 1 ст. 188 Налогового кодекса Республики Беларусь;
• ТС контролирует исполнение договорных обязательств с исполнителями.
Порядок создания ТС В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о создании ТС может быть принято астройщиком до момента возникновения совместного домовладения. В остальных случаях решение об правлении недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения при помощи ТС должно быть принято в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
До момента реализации собственниками своего права на создание ТС управление недвижимым имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или
распорядительным органом в соответствии с Положением об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденным постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342.
Этапы создания ТС должны проходить в следующей строгой очередности. Изначально собирается инициативная группа по созданию Товарищества собственников. Затем определяется количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения. Необходимо учитывать, что в случае единогласного решения всех собственников совместного домовладения каждый член товарищества собственников на общем собрании может иметь один голос.
Следующим этапом создания ТС будет согласование его наименования. Данный вопрос регулируется Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2009 № 154 и действующим сегодня в редакции постановления от 31.08.2011 № 1164, а также постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 05.03.2009 № 20 «О согласовании наименований юридических лиц».
Затем необходимо определить предполагаемое местонахождение ТС (юридический адрес). Местонахождение ТС может быть только в нежилом помещении, поскольку согласно ст. 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилые помещения предназначаются только для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.
Одним из важнейших этапов создания ТС является подготовка устава. Устав является единственным учредительным документом ТС. Типовой устав товарищества собственников утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569. Нормы, содержащиеся в Типовом уставе, обязательны для учредителей ТС.
Следующий этап — подготовка повестки дня общего собрания (перечень примерных вопросов: об избрании председателя и секретаря общего собрания, об утверждении состава счетной комиссии, о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, о создании ТС, об утверждении устава ТС, о государственной регистрации ТС).
Ответственным этапом создания ТС является письменное уведомление собственников жилых помещений о созыве общего собрания с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора собрания. Уведомление направляется инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. В силу важности этого этапа остановимся на нем более подробно.
Согласно ч.1, 2 ст. 17 Закона инициатором созыва общего собрания могут выступать:
• собственник недвижимого имущества;
• застройщик;
• организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится недвижимое имущество;
• орган местного управления и самоуправления, иное заинтересованное физическое и (или) юридическое лицо.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от обще-
го числа голосов всех собственников.
В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
Необходимо отметить, что согласно законодательству на общем собрании обязательно должен обсуждаться вопрос о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения: непосредственное управление или управление через ТС.
Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более 5 единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.
Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном ст. 17 Закона.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением вышеуказанных требований, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали «против».
В общем собрании ТС с правом совещательного голоса могут участвовать лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права собственности (наниматели и арендаторы). При создании ТС в совместном домовладении, более 50% площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления ТС с правом решающего голоса.
Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании, которое проводится в соответствии с процедурой, установленной ч. 3 ст. 17 Закона. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений (ст. 18 Закона).
Следующим этапом создания ТС будет проведение общего собрания и оформление его результатов (принятие решения о создании ТС, подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и т.п.).
И заключительный этап — государственная регистрация ТС. Создание двух и более ТС по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание ТС для управления этой частью здания. Допускается создание одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества (например, на базе нескольких жилых многоквартирных домов с общей дворовой территорией).
ТС должно состоять из двух и более членов. В случае создания ТС во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом — застройщиом (ст. 20 Закона).
Государственная регистрация. Для государственной регистрации ТС предоставляются следующие документы:
• заявление о государственной регистрации некоммерческой организации, форма которого содержится в Приложении 11 к постановлению Министерства юстиции Республики Беларусь т 27.01.2009 № 8 (в редакции постановления от 11.08.2011 № 185). В п. 5 формы заявления «цели и предмет деятельности» указывается «совместное домовладение»;
• устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования, его электронная копия (в формате .doc или .rtf);
• копия документа, удостоверяющего личность, с переводом на белорусский или русский язык (подпись переводчика нотариально удостоверяется) — для учредителей ТС, являющихся иностранными физическими лицами;
• оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (согласно п. 1.2 приложения 22 к Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь ставка государственной пошлины за регистрацию ТС составляет 0,5 базовой величины).
Истребование иных документов для государственной регистрации ТС согласно действующему законодательству запрещается.
После государственной регистрации необходимо будет также пройти соответствующие процедуры — изготовление печати, открытие банковского счета, постановка на учет в налоговом органе, остановка на учет в территориальных Председатель правления ТС Кандидатура председателя правления ТС в обязательном порядке должна быть согласована с местными исполнительными и распорядительными органами. Это требование содержится в п. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538).
Правление товарищества собственников или организации застройщиков представляет предложения по кандидатуре председателя в местный исполнительный и распорядительный орган, который не позднее 10 рабочих дней в порядке, определенном этим органом, согласовывает представленную кандидатуру (отказывает в согласовании).
Отказ в согласовании кандидатуры на должность председателя правления может быть обжалован этим лицом (членами товарищества собственников) в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.
Председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее вышеуказанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов (п. 1.7 Указа № 538).
Председатель правления обязан не реже одного раза в 5 лет повышать квалификацию в остановленном порядке. Это требование содержится в п. 1.6 Указа № 538.
Общие положения Товарищество собственников представляет собой некоммерческую организацию, через которую можно осуществлять управление недвижимым имуществом совместного домовладения.
В свою очередь, совместное домовладение представляет собой правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. Эта норма закреплена в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон). Согласно ч. 1 ст. 6 этого нормативного акта совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников. Порядок создания и деятельности товарищества собственников регулируется главой 4 Закона (ст. 20–29).
Товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом и его уставом.
Поскольку ТС является некоммерческой организацией, то оно не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и ее распределение между своими участниками.
Способ управления многоквартирным жилым домом через Товарищество собственников имеет ряд преимуществ, в частности:
• через ТС все заинтересованные собственники квартир жилого дома могут участвовать в принятии решений по вопросам управления общим имуществом* в многоквартирном доме (члены ТС имеют право участвовать в деятельности товарищества в порядке, определяемом Уставом и договором о создании товарищества собственников, избирать и быть избранными в органы управления и контрольные органы товарищества);
• ТС отвечает перед собственниками квартир за надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;
• платежи собственников квартир поступают на счет ТС, имеют строго целевое назначение, расходуются на нужды конкретного жилого дома; расходование средств со счета ТС контролируется непосредственно его участниками.
В частности, члены ТС имеют право получать информацию о деятельности товарищества и его правления, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией;
• для ТС налог на недвижимость устанавливается по льготной ставке в размере 0,1%, что предусмотрено ч. 1 ст. 188 Налогового кодекса Республики Беларусь;
• ТС контролирует исполнение договорных обязательств с исполнителями.
Порядок создания ТС В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о создании ТС может быть принято астройщиком до момента возникновения совместного домовладения. В остальных случаях решение об правлении недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения при помощи ТС должно быть принято в течение 6 месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.
До момента реализации собственниками своего права на создание ТС управление недвижимым имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или
распорядительным органом в соответствии с Положением об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утвержденным постановлением
Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 № 342.
Этапы создания ТС должны проходить в следующей строгой очередности. Изначально собирается инициативная группа по созданию Товарищества собственников. Затем определяется количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения. Необходимо учитывать, что в случае единогласного решения всех собственников совместного домовладения каждый член товарищества собственников на общем собрании может иметь один голос.
Следующим этапом создания ТС будет согласование его наименования. Данный вопрос регулируется Положением о порядке согласования наименований коммерческих и некоммерческих организаций, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.02.2009 № 154 и действующим сегодня в редакции постановления от 31.08.2011 № 1164, а также постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 05.03.2009 № 20 «О согласовании наименований юридических лиц».
Затем необходимо определить предполагаемое местонахождение ТС (юридический адрес). Местонахождение ТС может быть только в нежилом помещении, поскольку согласно ст. 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь жилые помещения предназначаются только для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.
Одним из важнейших этапов создания ТС является подготовка устава. Устав является единственным учредительным документом ТС. Типовой устав товарищества собственников утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 № 569. Нормы, содержащиеся в Типовом уставе, обязательны для учредителей ТС.
Следующий этап — подготовка повестки дня общего собрания (перечень примерных вопросов: об избрании председателя и секретаря общего собрания, об утверждении состава счетной комиссии, о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, о создании ТС, об утверждении устава ТС, о государственной регистрации ТС).
Ответственным этапом создания ТС является письменное уведомление собственников жилых помещений о созыве общего собрания с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора собрания. Уведомление направляется инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания. В силу важности этого этапа остановимся на нем более подробно.
Согласно ч.1, 2 ст. 17 Закона инициатором созыва общего собрания могут выступать:
• собственник недвижимого имущества;
• застройщик;
• организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится недвижимое имущество;
• орган местного управления и самоуправления, иное заинтересованное физическое и (или) юридическое лицо.
Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от обще-
го числа голосов всех собственников.
В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.
Необходимо отметить, что согласно законодательству на общем собрании обязательно должен обсуждаться вопрос о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения: непосредственное управление или управление через ТС.
Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более 5 единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.
Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном ст. 17 Закона.
Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением вышеуказанных требований, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали «против».
В общем собрании ТС с правом совещательного голоса могут участвовать лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права собственности (наниматели и арендаторы). При создании ТС в совместном домовладении, более 50% площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления ТС с правом решающего голоса.
Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании, которое проводится в соответствии с процедурой, установленной ч. 3 ст. 17 Закона. При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений (ст. 18 Закона).
Следующим этапом создания ТС будет проведение общего собрания и оформление его результатов (принятие решения о создании ТС, подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и т.п.).
И заключительный этап — государственная регистрация ТС. Создание двух и более ТС по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание ТС для управления этой частью здания. Допускается создание одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества (например, на базе нескольких жилых многоквартирных домов с общей дворовой территорией).
ТС должно состоять из двух и более членов. В случае создания ТС во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом — застройщиом (ст. 20 Закона).
Государственная регистрация. Для государственной регистрации ТС предоставляются следующие документы:
• заявление о государственной регистрации некоммерческой организации, форма которого содержится в Приложении 11 к постановлению Министерства юстиции Республики Беларусь т 27.01.2009 № 8 (в редакции постановления от 11.08.2011 № 185). В п. 5 формы заявления «цели и предмет деятельности» указывается «совместное домовладение»;
• устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования, его электронная копия (в формате .doc или .rtf);
• копия документа, удостоверяющего личность, с переводом на белорусский или русский язык (подпись переводчика нотариально удостоверяется) — для учредителей ТС, являющихся иностранными физическими лицами;
• оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (согласно п. 1.2 приложения 22 к Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь ставка государственной пошлины за регистрацию ТС составляет 0,5 базовой величины).
Истребование иных документов для государственной регистрации ТС согласно действующему законодательству запрещается.
После государственной регистрации необходимо будет также пройти соответствующие процедуры — изготовление печати, открытие банковского счета, постановка на учет в налоговом органе, остановка на учет в территориальных Председатель правления ТС Кандидатура председателя правления ТС в обязательном порядке должна быть согласована с местными исполнительными и распорядительными органами. Это требование содержится в п. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538).
Правление товарищества собственников или организации застройщиков представляет предложения по кандидатуре председателя в местный исполнительный и распорядительный орган, который не позднее 10 рабочих дней в порядке, определенном этим органом, согласовывает представленную кандидатуру (отказывает в согласовании).
Отказ в согласовании кандидатуры на должность председателя правления может быть обжалован этим лицом (членами товарищества собственников) в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.
Председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее вышеуказанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов (п. 1.7 Указа № 538).
Председатель правления обязан не реже одного раза в 5 лет повышать квалификацию в остановленном порядке. Это требование содержится в п. 1.6 Указа № 538.