ЭТАП №1 (подготовка к учредительному собранию)

Создание инициативной группы

Если Вы являетесь инициатором ОСМД, то Вам необходимо создать инициативную группу, так сказать группу поддержки. Именно эти люди будут заниматься вместе с Вами подготовкой учредительного собрания ОСМД.

Собрание информации о доме

Для осуществления данной процедуры Вам необходимо обратиться с информационным запросом в ЖЕК для получения следующей информации:

наличие технического паспорта на дом;
наличие встроенных нежилых помещений и их принадлежности;
общей площади дома и площади всех жилых и нежилых помещений в доме;
о наличии и об использовании вспомогательных помещений, сведения об арендаторах и стоимости аренды;
о площади, подлежащей уборке территории вокруг дома;
об общем количестве всех зарегистрированных в доме лиц, в том числе количество льготников и получающих субсидии;
о количестве приватизированных и неприватизированных квартир;
списки владельцев всех жилых и нежилых помещений в доме;
о сумме задолженности жильцов за обслуживание дома, если таковая имеется.
имеется ли у жильцов котлы отопления автономного.

Теперь необходимо решить экономические вопросы, Вам надо составить проэкт сметы на содержание Вашего дома. Ним то Вы и будете агитировать жильцов, ведь теперь четко будет видно куда идут все платежи!

ЭТАП №2 ПОДГОТОВКА УСТАВА

Устав ОСМД нужно разработать на основе Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома.

Также необходимо учесть и требования ст. 7 ЗУ «Об ОСМД» относительно содержания устава.

Обязательно проследите за тем, что бы ОСМД было внесено налоговой инспекцией в Реестр неприбыльных организаций. Также обратите свое внимание на п. 14.3 Вашего устава, его необходимо изложить иначе, чем в Типовом уставе, а именно в соответствии п. 7.11.11. ЗУ «О налогообложении прибыли предприятий» - в случае ликвидации неприбыльной организации, ее активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида, или зачислены в доход бюджета.

ЭТАП №3 ПРИОБЩЕНИЕ ЕДИНОМЫШЛЕНИКОВ

С самого начала необходимо настроить соседей на необходимую волну: пробуждать чувство хозяйствования, разъяснять, что именно жильцы являются собственниками, которые имеют огромное количество. Все это необходимо осуществлять путем бесед, раздачи всевозможных листовок об ОСМД, рассказов об опыте других (желательно соседних) домов, проведения различных подъездных собраний. Самое главное, что бы жильцы наконец-то почувствовали, что именно они являются хозяевами своих жилищ, а не ЖЕК!

ЭТАП №4 ПОДГОТОВКА К СОБРАНИЮ

Собрание – это очень важный и ответственный момент при создании ОСМД, поэтому к нему надо как следует подготовиться, а именно:

1. установите количество собственников помещений, составляющее 100%

2. Ст. 9 ЗУ «Об ОСМД» устанавливает, что членом данного объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме.

Также необходимо учитывать при подсчете количества собственников:

если квартира принадлежит нескольким лицам, но у каждого совладельца нет свидетельства собственности БТИ на свою долю квартиры, тогда данную квартиру представляет только один собственник (обычно – это тот, кто первым записан в свидетельстве о приватизации).
совладельцами также являются собственники нежилых помещений в нем;
собственники неприватизированных квартир обычно является или территориальная громада города, или государство.

3. Зарезервируйте название ОСМД.

Согласно законодательству регистрация юридическихлиц, наименование которых тождественны наименованиям других юридических лиц, внесенных в государственный реестр, не допускается. Во избежание дальнейших недоразумений желательно зарезервировать название ОСМД в органе государственной регистрации. Если ОСМД с таким же названием уже существует в Украине, то придется придумать что-то новое. Если же ваше названиене используется другими ОСМД, то можно зарезервировать его за собой на 2 месяца. В течение этого срока вы должны подать документы на регистрацию ОСМД.

место проведения;
время проведения;
проект повестки дня учредительного собрания.

Кроме вышеупомянутых проектов сметы и устава ОСМД, заранее продумайте кандидатуры в состав правления и ревизионной комиссии объединения.

Не позднее, чем за 14 календарных дней до проведения собрания обязательно в письменной форме поставьте в известность каждого совладельца о дате и времени начала собрания. Сделать это можно двумя способами:

отдать уведомление под расписку на руки собственнику;
отослать уведомления по почте заказным письмом с описью и уведомлением.

Не забудьте пригласить на собрание также представителя неприватизированной части квартир, которым, обычно, является балансодержатель дома.

ЭТАП №5. ПРОВЕДЕНИЯ УЧРЕДИТЕЛЬНОГО СОБРАНИЯ

Для того, чтобы собрание было правомочным, а его решения имели законную силу, необходимо придерживаться определенных процедур, а именно:

1. На входе в помещение, в котором будет проводиться собрание, организуйте регистрацию прибывших:

собственников помещений (или их доверенных лиц) с правом голоса, при этом им желательно выдавать мандат участника собрания, для удобства подсчета голосов;
приглашенных без права голоса, обычно нанимателей и членов семей собственников.

Список регистрации, а также доверенности на право голоса являются неотъемлемой частью документации собрания.

Если же на собрании присутствует представитель совладельца дома - физического лица, то согласно Гражданскому кодексу Украины, доверенность на представление его интересов должна быть заверена нотариально.

2. По данным регистрации определите наличие кворума на собрании.Собрание правомочно, если на нем присутствует более чем 50% собственников жилых и нежилых помещений дома.

В случае отсутствия кворума, инициативная группа назначает новую дату, место и время проведения учредительного собрания. Вновь назначенное учредительное собрание можно проводить не ранее, чем через 14 дней со дня собрания, которое не состоялось.

3. Если собралось необходимое для проведения собрания количество совладельцев, представитель инициативной группы открывает собрание, объявляет о наличии кворума и ставит на голосование вопрос «Кто за то, чтобы открыть собрание?»

Следующим на голосование ставится вопрос о выборе председателя, а затем и секретаря собрания, которые избираются большинством голосов присутствующих совладельцев.

Председателем собрания может быть избран любой совладелец дома и даже, в виде исключения, лицо, которое не является совладельцем.

Председатель собрания руководит ходом собрания: объявляет выступающих по повестке дня, руководит обсуждением вопросов, проводит голосование, обеспечивает подсчет голосов.

Секретарь, как правило, ведет протокол общих собраний. В протокол вносятся:

название собрания;
дата и место проведения собрания;
количество участников собрания;
фамилия и инициалы председателя и секретаря;
повестка дня собрания;
принятые на собрании решения с указанием результатов голосования.

4. Председатель собрания последовательно ставит на голосование следующие процедурные вопросы:

о выборе счетной комиссии (по желанию),
о повестке дня,
о регламенте проведения собрания.

Согласно статьи 6 Закона Украины «Об ОСМД», решение на собрании принимается путем поименного голосования. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее двух третей присутствующих лиц, которые имеют право голоса. Каждый проголосовавший должен подтвердить свое решение («за» или «против»), собственноручно поставив свою подпись в протоколе с результатами поименного голосования.

Результаты поименного голосования по всем вопросам повестки дня являются обязательным приложением к протоколу собрания и при регистрации объединения вместе с протоколом подаются в соответствующий регистрирующий орган.

Принимать участие в голосовании могут только присутствующие на собрании владельцы или их уполномоченные представители. На учредительном собрании каждый владелец, в том числе и прежний единоличный владелец дома, имеет только один голос, независимо от площади и количества помещений, которые ему принадлежат.

Как правило, на повестку дня выносятся следующие вопросы:

создание объединения совладельцев многоквартирного дома и определение его названия;
утверждение устава объединения;
выборы членов правления;
выборы председателя правления (если он избирается собранием, а не правлением);
выборы ревизионной комиссии;
выборы уполномоченного лица для подписания устава ОСМД от имени всех собственников;
о государственной регистрации ОСМД и о выборах уполномоченного лица, ответственного за регистрацию.

После рассмотрения всех вопросов повестки дня, председательствующий ставит на голосование вопрос о закрытии собрания.

ЭТАП №6. ГОУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОСМД

Для регистрации ОСМД членам правления необходимо подготовить следующие документы:

1) два нотариально заверенных оригинала прошитого, пронумерованного, подписанного председателем учредительного собрания устава ОСМД;

2) оригинал протокола учредительного собрания ОСМД;

3)оригинал приложения к протоколу, в котором отражены результаты поименного голосования участников собрания по вопросам повестки дня;

4) оригинал списка членов ОСМД, оформленный по специальной форме, установленной Постановлением КМУ от 11.10.2002. №152. В этом списке долевое участие («доля») каждого члена объединения рассчитывается как отношение общей площади квартиры или нежилого помещения к сумме общих площадей всех жилых и нежилых помещений дома. Площадь вспомогательных помещений в расчет не принимается.

5) заполненные регистрационные карточки на проведение государственной регистрации юридического лица (как правило, заполняются в органе государственной регистрации);

6) копию нотариально заверенной доверенности на представителя, который будет проводить регистрацию ОСМД (если им не является сам председатель правления ОСМД).

Поскольку часть документов остается у государственного регистратора, целесообразно сразу сделать протокол собрания, список и дополнение к протоколу в нескольких оригинальных экземплярах.

ЭТАП №7 ПОЛУЧЕНИЕ СВИДЕТЕЛЬСТВА О РЕГИСТРАЦИИ

Уполномоченное учредительным собранием лицо подает государственному регистратору в управление по вопросам государственной регистрации юридических лиц и физических лиц-предпринимателей городского совета заявление на регистрацию вместе с учредительными документами объединения.

Государственный регистратор вносит ведомости об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, а также не позднее, чем через три рабочих дня после получения необходимых документов оформляет и выдает объединению:

свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
заверенные (подписью и печатью) регистрационные карточки;
заверенный (подписью и печатью) устав ОСМД.

При этом он не имеет права требовать от Вас подачи других документов, кроме предусмотренных и оформленных в соответствии с Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Государственная регистрация создаваемых объединений осуществляетсябесплатно (статья 6 Закона Украины «Об ОСМД»), кроме резервирования названия ОСМД и нотариальных (заверение подписи, заверение копий) услуг.

После государственной регистрации ОСМД необходимо:

зарегистрироваться органах государственной статистики,
стать на учет государственной налоговой инспекции,
стать на учет Пенсионном фонде;
зарегистрироваться фондах общеобязательного государственного социального страхования,
изготовить печать и штампы,
открыть счет в банке.

При несвоевременной регистрации в этих органах, ОСМД могут ожидать административные штрафы. Следует помнить, что регистрация в налоговой инспекции и фондах, а также своевременная подача отчетности, являются обязательными, независимо от того осуществляет ОСМД финансовую деятельность или нет.

ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ, КОТОРЫЕ ВЫ ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ОБ ОСМД

ЧЛЕНСТВО В ОСМД

Членство в ОСМД добровольное. Становиться членом данного объединения не обязательно при его создании, Вы можете вступить в ОСМД в любой момент его существования на основании письменного заявления. Сам порядок принятия должен быть прописан в уставе.

Если же совладелец не хочет становиться членом ОСМД, то он может этого и не делать, но он не освобождаясь от финансирования мероприятий для сохранения и содержания общего имущества. Если совладелец откажется выполнять свои обязанности, объединение, либо любой его член, может заставить его это сделать, обратившись в суд.

Члены ОСМД имеют право:

избирать и быть избранными в руководящие органы - правление и ревизионную комиссию;
досрочно переизбирать руководство;
беспрепятственный доступ к документам объединения (в любой момент можете убедиться в целевом использовании средств)

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание его членов, которое имеет исключительное право принимать решения по следующим, кроме прочих, вопросам:

утверждение устава ОСМД и внесение в него изменений;
прекращение деятельности ОСМД, назначение ликвидационной комиссии, утверждение ликвидационного баланса;
выбор формы управления жилищным комплексом, принятие его на баланс;
утверждение годовой сметы, баланса, годовых отчетов деятельности, утверждение отчетов и заключений ревизионной комиссии;
избрание и отзыв членов правления и ревизионной комиссии;
определение размеров взносов и платежей членов;
учреждение фондов и утверждение положений о них;
определение размера материального или другого поощрения членов и правления;
списание долгов члена ОСМД, если тот выполнил работы по содержанию общего имущества совладельцев дома на сумму долга;
вопросы использования объектов, находящихся в общей собственности членов объединения;
принятие решения о реконструкции, ремонте дома, или о сооружении хозяйственных построек;
определение ограничений на пользование объектами, находящимися в общей собственности объединения;
принятие решений о передаче в аренду объектов, находящихся в общей собственности членов объединения, физическим и юридическим лицам.

Как правило, очередные общие собрания проводятся в начале года для очета правления о финансово-хозяйственной деятельности и отчета ревизионной комиссии о проверке этой деятельности, для принятия сметы доходов и расходов на новый год и для утверждения размеров взносов (тарифов), а также при необходимости - для избрания нового состава правления и ревизионной комиссии.

Правление является исполнительным органом объединения и выполняет следующие функции:

готовит смету, баланс и годовой отчет объединения;
контролирует своевременную оплату совладельцами взносов и платежей, принимает меры по взысканию задолженности;
распоряжается средствами объединения в соответствии со сметой, утвержденной общим собранием объединения;
заключает договоры с исполнителями строительных работ, жилищно-коммунальных и других услуг;
ведет делопроизводство, бухгалтерский учет и отчетность о деятельности объединения;
созывает и организовывает проведение общих собраний членов объединения.

Руководителем правления и, как правило, главным должностным лицом ОСМД является председатель правления, который избирается либо правлением из своего состава, либо «напрямую» - общим собранием.

Председатель организовывает работу правления, заключает договоры на обслуживание дома, подрядные и трудовые договоры с работниками, организовывает делопроизводство и бухгалтерский учет, контролирует поступление платежей от совладельцев, организовывает собственно содержание дома и придомовой территории, представляет ОСМД во взаимоотношениях с различными юридическими лицами, и выполняет еще множество функций.

Если председатель в силу занятости не может руководить объединением в постоянном режиме, то обычно нанимается профессиональный управляющий.

Очень часто ним может быть председатель ЖСК или ОСМД соседнего дома. В таком случае избранный из числа совладельцев председатель обычно выполняет лишь «законодательные» функции на общественных началах - административные и представительские, а выполнение всей хозяйственной работы ложится на приглашенного управдома.

Ревизионная комиссия (или ревизор) является органом контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ОСМД и должна:

контролировать финансово-хозяйственную деятельность ОСМД, проверять выполнения сметы, суммы расходов и поступлений, а также взносов и платежей от совладельцев;
проводить плановые ревизии и проверки финансово-хозяйственной деятельности ОСМД, а также внеочередные проверки - как по требованию правления, так и по собственной инициативе;
инициировать созыв общего собрания в случае возникновения ситуации возможного нарушения интересов ОСМД или выявления злоупотреблений, совершенных его должностными лицами.